КАК Я ПРОВЕЛ ЭТО ЛЕТО (В ИСПАНИИ). О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

Давно не говорили с вами про рынок недвижимости в Испании. Про его участников и тенденции.

В начале весны я проводил серию вебинаров для профессионалов рынка и инвесторов и давал рекомендации. А ну-ка, посмотрим, как оно там вышло на самом деле! 1 сентября – хороший момент подвести черту под «странным полугодием», которое началось в конце февраля.

Разбираем предварительные итоги и оцениваем «что предполагали – что вышло фактически».

СПРОС и ПРЕДЛОЖЕНИЕ.

В связи с пандемией спрос переориентировался с апартаментов на отдельно стоящие дома с участком, в крайнем случае, таунхаусы. Покупатели ценят собственный бассейн, поскольку вирус внес ограничения в пользование коммунальными. И не хотят иметь соседей, чтоб не заразиться. Сидение взаперти в тесных квартирах подвело многих к мысли о том, что пейзаж имеет значение. Поэтому ищут дома рядом с парками, где можно прогуливаться и ездить на велосипеде.

Как я и предполагал, сразу после снятия карантина, в Испанию рванулись европейские покупатели недвижимости. В июле-августе был всплеск отложенного спроса. Клиентов было не так много, но все – очень заинтересованные. При этом многие риелторы куда-то подевались, и наша девелоперская компания SaliSol продала несколько домов напрямую. В том числе (неожиданно) на местном рынке.

Думали, что покупатели пост-пандемии будут в основном пожилыми европейцами с мотивацией «спасибо-что-живой». Так и вышло, их большинство. У них высокий спрос на готовые коттеджи под ключ, клиенты не хотят ждать. Соответственно, тут появилась возможность для инвесторов – вложиться на стадии строительства и заработать. У меня таких два партнерских договора сейчас.

Неожиданностью для меня стали клиенты - молодые семьи, которые переезжают от родителей из города в новый дом на курорте. Зато я верно предсказал, что их приоритетами будут возможность работы «на удаленке» и здоровье детей.

Про цены. Как и предполагалось, новостройки в коттеджных поселках не подешевели, а наоборот, начинают дорожать. А как иначе? Готовые виллы за лето распродали, как пирожки. А закладывать новый дом себе в убыток никакой бизнесмен не будет. Издержки стали больше, материалы не подешевели, рабочая сила - тем более.

А вот на первичном рынке курортных апартаментов – относительное затишье. Как я и предполагал, мелкие застройщики, у которых «зависли» непроданные квартиры в готовых зданиях, идут на скидки. Они стараются это не афишировать, но мы, участники рынка, знаем, где можно выгодно взять первичный апартамент.

Про вторичный рынок тоже все понятно. Элитное жилье в столицах не дешевеет, потому как мир богатых от пандемии не пострадал. А на курортной вторичке основные сделки идут в самом дешевом сегменте. Все остальные сегменты рынка – пока переглядываются и ждут начала осенней активности.

РУССКИЕ ИДУТ! ОН-ЛАЙН?

Российский рынок продаж зарубежной недвижимости, как я и предполагал, накрылся медным тазом. Чуда не случилось, легенды про он-лайн продажи и дистанционные покупки испанских домов так и остались мантрами. Нет возможности приехать – нет сделки. Нет возможности открыть счет – не будет денег.

Мне возразят, что кто-то кому-то что-то продал по интернету. Я слышал про единичные случаи и даже сам веду дистанционные сделки. Но это - исключения, все тот же отложенный спрос.

Появился интересный клиент – русскоязычные из Европы. Они задумываются о жизни на пенсии на Средиземном море и приглядывают себе недвижимость. Весной я советовал «нашим» риелторам в Испании переориентироваться на иностранцев и на тех, у кого доходы в евро. Помните? Ну вот.

ПОВЫШЕНИЕ СРЕДНЕГО ЧЕКА СДЕЛКИ

Как я и прогнозировал, продаж стало меньше, но они стали лучше и дороже. Так что ройтесь в записных книжках, ищите контакты зажиточных клиентов – это ваш шанс. Только на всех их не хватит, заработают только лучшие риелторы.

КВАРТИРЫ ДЛЯ КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ КАК ВЛОЖЕНИЕ

В июле и августе курортных апартаментов в Испании даже не хватало, но наступил сентябрь и кривая спроса резко пошла вниз. А период январь – июнь 2020 для арендодателей был просто провальным. Такая тенденция сохранится надолго. Так что если и покупать квартиру "под сдачу", то с расчетом на долгосрочную аренду. А если все-таки расчёт на «сдавать посуточно» - то покупайте в каком-то очень привлекательном здании, под элитный сегмент рынка. Убитая вторичка под ремонт и сдачу туристам – в 2020 это сомнительная инвестиция. Все так.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В начале пандемии я решил, что нежилые помещения – это альтернатива для вложения денег иностранцами. Действительно, у этой недвижимости есть много преимуществ. Но градус неопределенности в нашей жизни оказался настолько высоким, что масштабных инвестиций на этом направлении пока не видно. Даже вложения в стрит-ритейл пока не растут. Правда, на русском рынке появился новая ниша «докупи до золотой визы». Коммерческая недвижимость для тех, чье жилье не дотягивает до 500 тысяч евро. Это та сумма, которую Испания требует для выдачи ВНЖ инвестора.

СТАРТАПЫ и СЕРВИСНЫЕ КОМПАНИИ

В марте мне казалось, что наши соотечественники в Испании приложат силы и во время пандемии совершат прорывы в бизнесе услуг. Будут что-то новое доставлять, приготовлять… Ничего подобного на данный момент я не заметил. Сериалы и пособия по безработице побеждают пока. Хотя бизнес-планов на тему электросамокатов мне уже принесли несколько. Пока они не материализованы, надеюсь, что все впереди у наших стартаперов.

ВЛАДЕЛЬЦЫ РИЕЛТОРСКИХ КОМПАНИЙ ВЫЙДУТ НА РАБОТУ

Это мое предсказание тоже сбылось, хозяева агентств засучили рукава, в большинстве фирм рядовые брокеры отправлены на пособие или уволены. Выживают сильнейшие, тут ничего не поделаешь. Знаю несколько человек, которые за время пандемии переквалифицировались в другие профессии. Дай бог им удачи и вовремя слушать советы бывалых!

РАСПРОДАЖА ПРОКАТНЫХ АВТОМОБИЛЕЙ ПО ДЕШЕВКЕ

Вот тут я вроде не угадал с прогнозом. По крайней мере, не слышал о масштабных скидках на годовалые авто из «рент-а-каров». С другой стороны, может они и были, но прошли по-тихому? Все-таки это не мой бизнес, так что я больше не буду прогнозировать ничего про машины.

А что дальше? Какой будет осень 2020 и есть ли новые тенденции и интересные «темы» в испанской недвижимости, на которых можно заработать?

Скоро напишу несколько постов про это. Но это уже в телеграмм-канале https://t.me/elrusoguru, там у меня более профессиональная аудитория собирается.